COME CONOSCERE I METRI QUADRI DELLA TUA CASA SUL WEB

Grazie all'ausilio di Sister, portale dell'Agenzia delle Entrate, utilizzato moltissimo per elaborare visure catastali degli immobili dei contribuenti, e attraverso l'identità fiscale dei proprietari rilevata su fisconline, sarà possibile determinare, grazie al nuovo sistema informatico realizzato nell'ambito della tanto annunciata riforma catastale, la superficie delle unità immobiliari dei contribuenti, al lordo delle aree accessorie e i metri quadri, utili nel calcolo del pagamento della TARI, la tassa sui rifiuti. Per quanto riguarda invece TASI e IMU rimarrà in essere il precedente calcolo basato sul numero di vani che determina la rendita catastale, questo anche per formulare una verifica utile al riscontro e all'esattezza dei dati riportati nell'imponibile di tasse come l'imposta di registro o il reddito fondiario, posto ovviamente che la planimetria catastale sia fedele allo stato di fatto dell'immobile interessato. Il nuovo sistema online, disponibile a partire dai primi di Novembre interesserà tutte le unità immobiliari urbane contrassegnate dalla lettera A (Residenziale e uffici) B (scuole, Ospedali) e C (box, cantine, magazzini, laboratori, ecc.). 

A FINE ANNO GIU' LE TASSE SULLA CASA? PROPOSTA FATTIBILE O SOLITA "ANNUNCITE"?

Ha fatto piuttosto discutere la recente dichiarazione del premier Matteo Renzi relativa al taglio delle tasse sulla casa, il cosidetto “funerale delle tasse più odiate dagli italiani” è stato fissato per fine anno e precisamente il 16 Dicembre. Pur essendo abituati ai prorompenti annunci che il Presidente del Consiglio rilascia periodicamente, stavolta la notizia ha lasciato il segno muovendo da destra e sinistra una serie di dubbi, perplessità e immancabili critiche dal mondo politico ed economico nazionale e internazionale. Nello specifico, il sopracitato funerale riguarderebbe il taglio di IMU e TASI sulle prime case, due tasse dalla gestione travagliata, nate sulla falsariga di un balletto politico che ha attraversato lo stivale in questi ultimi anni, tracciando un segno negativo sull’andamento del mercato immobiliare che, dopo periodi bui e tempestosi sembra in questo 2015 aver trovato finalmente la sua serenità. 

La sensazione, a pelle, è proprio in virtù della sua fama così negativa, il balzello immobiliare sia diventato, dai tempi dell’annuncio dell’eliminazione dell’ICI da parte del governo Berlusconi, il punto di forza della politica nostrana, la svolta decisiva per ottenere voti e consensi elettorali, da qualsiasi parte si propenda. Di certo c’è solo che la casa, come bene ad alto rendimento, richiede una serie di servizi indispensabili che le amministrazioni locali erogano a fronte di una tassazione certa che proviene dal gettito immobiliare. Le tasse sulla casa, sono quindi una fonte irrinunciabile e necessaria affinchè i Comuni possano mantenere la qualità minima dei servizi. Questo cosa vuol dire? Sostanzialmente che se da una parte si mira a tagliare le tasse sulla casa, si fa solo un’operazione di facciata spesso fine a sè stessa, che dura per il solo periodo di campagna elettorale, ma destinato inevitabilmente ad essere ripristinato in breve tempo con interessi sempre maggiori. Si è tagliato l’ICI, che tutto sommato, non era una tassa così influente nelle tasche degli italiani, dopo qualche anno si è comunque attivata l’IMU che invece ha richiesto sacrifici più importanti. 

Dopo il taglio di quest’ultima (che rimane comunque vigente per le seconde case e gli immobili non adibiti a prima abitazione) si è attivata la TASI, che sommata alla stessa IMU rimasta in vigore, rappresenta un ben nutrito patrimonio tassativo per gli italiani. A fronte poi delle perplessità scaturite dalla Corte dei Conti, Bankitalia e UE in merito alla dichiarazione di Renzi, ci permettiamo di essere cautamente pessimisti riguardo alla tassazione immobiliare del prossimo futuro. Ovviamente speriamo tutti di pagare meno tasse anche per poter dare quel colpo di coda al mercato immobiliare che lo rilanci definitivamente. Certo in Italia il taglio delle imposte sembra più un gioco a chi la spara più grossa che ad un effettiva realtà prospettabile.

LA PLANIMETRIA CATASTALE

La planimetria catastale è un disegno tecnico dell’immobile contenente tutti i dati numerici, i contorni e la suddivisione interna di un immobile urbano, così come disponibile presso gli uffici catastali informatizzati.

Nella planimetria catastale sono indicati:

– il piano dell’immobile

– le altezze interne

– gli eventuali confinanti

– la destinazione dei locali quali bagno

– e altri ambienti accessori(ripostiglio, cucina etc..)

Le planimetrie catastali sono richieste soprattutto prima della stipula di atti notarili, durante la fase dell’ acquisto di un immobile da parte degli acquirenti oppure dei venditori. Inoltre secondo quanto introdotto dalle modifiche introdotte all’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 dalla legge di conversione n. 122 del 2010 è stato introdotto l’obbligo di presentare la planimetria catastale aggiornata allo stato di fatto dell’immobile oggetto della vendita. La planimetria catastale non ha scadenza, se non il momento in cui ne viene presentata presso l’ Agenzia del Territorio (denominazione moderna del cosiddetto catasto) una aggiornata che va a sostituire la precedente. Spesso le agenzie immobiliari chiedono al venditore la copia della planimetria dell’immobile, con questo metodo si può capire se l’immobile ha subito modifiche o meno rispetto all’originale. Infatti può accadere che nel corso degli anni siano state apportate modifiche come, ad esempio, la costruzione di una veranda sul balcone. Inoltre le gli istituti bancari richiedono le planimetrie catastali da presentare e depositare al fine di ottenere mutui bancari o prestiti che comportano ipoteche sugli immobili.

(Tratto dall'area Servizi Tecnici del sito http://www.parametrocasa.it/servizitecnici/planimetria-catastale.html)

Testi a cura dell'arch. Raffaella Cegna

L' AGENTE IMMOBILIARE DEL FUTURO

Sono proprio le belle giornate di sole quelle  dove i giovani aspiranti agenti immobiliari escono in zona. Voi forse non li notate, sono ragazzi alti e ben pettinati con dei completi a volte troppo grandi per il loro fisico acerbo ma sempre puliti e ordinati. In zona parlano con i custodi, con gli anziani affacciati alla finestra, con le donne delle pulizie e con i negozianti, cercano cercano cercano....cosa? Immobili da vendere, le cosidette notizie, sopratutto quelle fresche, non ancora definite, il che significa proprietari di casa che ci stanno ancora pensando, a vendere. Che magari sono lì lì o ci fanno un pensierino ma non sono ancora entrati in un agenzia a chiedere una valutazione. E sono proprio loro gli obiettivi più gettonati dai nostri futuri agenti, perchè sono quelli a cui chiedere l'incarico in esclusiva, in ogni caso clienti da seguire, da gestire. Non sono ancora proprietari incattiviti perchè magari hanno messo il cartello "vendesi" con l'unico risultato di essere tampinati da tutte le agenzie di zona, sono clienti buoni e quindi più difficili da trovare. E quindi per cercarli bisogna trottare, di palazzo in palazzo, parlando con tutti, socializzando all'esterno dei social per ritrovare l'umanità persa davanti allo schermo di un computer. Ai tempi di facebook, la zona rappresenta una delle tradizioni più antiche dell'agente immobiliare, forse la promozio

ne personale più faticosa, ma di certo quella più appagante. Mi chiedo dunque come sarà l'agente immobiliare del futuro? Farà ancora zona, parlerà con i commercianti, i portinai, vivrà il cuore del suo quartiere o si chiuderà in ufficio a schiacciare un tasto e ad aspettare che la vita entri in ufficio senza per forza andarsela a cercare in strada?

L'ideale come tutte le cose della nostra professione, è la capacità di mediare tra vecchi strumenti e quelli nuovi, trasmettere alle nuove generazioni i segreti di un mestiere vecchio di millenni e costruire con loro tutte le strategie che ci permettono di restare al passo con i tempi. Non si chiude mai una porta per aprirne un'altra, meglio lasciare aperte entrambe che gira più aria!

COS'E' IL RENT TO BUY

Introdotto in Italia solo da pochi anni, il RENT TO BUY è una formula di acquisto immobiliare già molto in voga nei paesi anglosassoni ottenendo un notevole consenso da parte sia degli operatori del settore sia da parte della clientela venditrice e acquirente. Il segreto di questa formula è l'estrema flessibilità con cui si sviluppa nel tempo, permettendo all'acquirente un acquisto dilazionato ma un immediato godimento del bene in oggetto. In pratica la formula Rent To Buy prevede che il canone di locazione sottoscritto dalle parti sia anche considerato acconto prezzo sull'importo pattuito, ecco quindi che il contratto diventa un mix tra il preliminare di compravendita e un vero e proprio contratto di locazione di durata non superiore ai 10 anni e generalmente concordato in 3 anni allo scadere dei quali il conduttore/acquirente prende possesso dell'immobile attraverso il saldo dell'importo ancora da pagare e il conseguente rogito notarile.

VANTAGGI

Molteplici sono le prospettive offerte dal Rent To Buy, innanzitutto la possibilità di dilazionare i pagamenti senza dover necessariamente accendere un mutuo nella fase iniziale, rimandando esborsi importanti oltre alle conseguenti imposte relative all'acquisto. Inoltre l'acquirente può mettere in vendita il suo vecchio immobile dopo aver stipulato il contratto evitando così patemi d'animo legati a tempistiche di vendita troppo lunghe e senza subordinare la stessa all'acquisto. L'acquirente può inoltre testare sin da subito il proprio acquisto e qualora subentrino condizioni che gli impediscano di concludere l'affare al rogito, può a sua volta cedere il contratto ad un terzo soggetto senza costi notarili. Per il proprietario questa formula permette di vendere più velocemente e vedersi costruire sopra l'immobile una piccola "rendita" temporale pur rimanendo comunque proprietario del bene. In particolar modo questa formula risulta particolarmente conveniente per i costruttori ai quali permette di sopperire al problema (sempre più frequente) degli alloggi invenduti che andrebbero nel tempo a snaturarsi e perdere di valore.

NORME

Il Rent to Buy si può applicare tranquillamente a qualsiasi tipologia immobiliare, dall'appartamento fino al terreno edificabile siano essi ultimati o da edificare. Questa forma contrattuale viene regolamentata dal  art. 23 del d.l. n. 133/2014 (decreto “Sblocca Italia”), rubricato “Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”,  che si riferisce ai: “ contratti diversi dalla locazione finanziaria che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento la parte di canone imputata nel contratto”.

2015 IL MERCATO RIPARTE........E GLI ITALIANI RISCOPRONO LA CASA!

GRANDI ASPETTATIVE

Il sostanziale abbassamento dei prezzi delle case, unito a un deciso ridimensionamento dei tassi di interesse sui mutui bancari porterà a fine 2015 interessanti risvolti positivi riguardanti il mercato immobiliare. Partendo dal presupposto che per l'italiano medio il mattone ha ancora un forte appeal sia per quanto riguarda la necessità abitativa sia per quanto riguarda una fonte importante di investimento, possiamo ragionevolmente supporre che il 2015 sarà finalmente considerato l'anno della ripresa, anche in relazione della chiusura positiva registrata a fine 2014 con un +1,6%.

I PREZZI SI ABBASSANO ANCORA

Non si placherà nemmeno la discesa dei prezzi che, a livello nazionale, hanno subito un'inflessione del 2,9% senza però raggiungere il punto negativo massimo che segnerà invece una generale stabilità dei valori indicati. Per gli acquirenti che dispongono di capitale è sicuramente un buon momento per comprare, potendo attingere anche da prodotti bancari di sicura appetibilità oltre che da nuove formule di acquisto come, ad esempio il RENT to BUY. Ovviamente la spinta decisiva potrà venire esclusivamente dal governo, dal momento che il principale ostacolo alla ripresa è senza dubbio l'elevata tassazione ancora in vigore sul mattone.

I PRIMI DATI 2015 SONO POSITIVI

 Impressionante è il rilievo statistico relativo alle richieste di mutui, registrato a fine Aprile con un + 72% rispetto all'anno precedente mentre si riscontra, nei primi tre mesi dell'anno, che effettivamente c'è stato un timido aumento sul numero di compravendite registrato un +0.8% che, seppur modesto, rappresenta un grande passo avanti dopo quei sette anni di rilevazioni negative che hanno segnato il mercato immobiliare italiano. Tutto questo, lo ricordiamo, nonostante la pressione fiscale sia in continuo aumento con quasi il 10% in più che il mattone ha dovuto affrontare dal 2013 al 2014.

CRESCE LA VOGLIA DI MUTUO

DATI CONFORTANTI Quelli che fuoriescono dal Barometro CRIF della domanda di mutui da parte delle famiglie italiane nel mese di Febbraio 2015 sono dati incoraggianti sopratutto se rapportati allo stesso periodo del 2014. La richiesta di mutui è salita in maniera considerevole raggiungendo una percentuale pari al 38,7% in più rispetto allo scorso anno.
AUMENTO COMPRAVENDITE Dati che se aggiunti all’aumento di compravendite previsto entro la fine del 2015 possono senz’altro farci sperare in un parziale ridimensionamento della crisi che ha attraversato il mercato immobiliare in questi ultimi anni. La curva analizzata a partire dal 2009 vede  una netta risalita del desiderio di finanziamenti  dopo il disastroso picco negativo raggiunto nel periodo 2011-2012 con un importo medio richiesto di 124.175 che s’inserisce nella fascia dei 100-150.000 euro di importo richiesto, oggi in risalita al +1,9%.

Cresce anche l’età media dei richiedenti che si posiziona nella fascia dei 35-44 anni, segno anche che è cambiata l’età media di chi, oggi, si avvicina per la prima volta all’acquisto della prima casa. Sintomo inequivocabile di quanto sia difficile oggi ottenere un lavoro stabile, un buon rendimento economico e il desiderio conseguente di mettere su famiglia a 20/30 anni. Cambia l’età in cui si esce di casa per trovare l’agognata indipendenza e si mette su famiglia più tardi rispetto che al passato, tutto questo incide inevitabilmente sulla durata dei mutui richiesti, la quale, complice anche una certa insicurezza economica percepita, aumenta di posizione nella fascia dei 10-15 anni di durata del finanziamento.