COMPRARE UNA NUOVA CASA CON GLI SCONTI FISCALI

Tra le tante novità emesse dal Governo nella nuova Legge di Stabilità la più interessante, per chi si appresta all’acquisto di un’immobile di nuova costruzione è sicuramente la detrazione Irpef legata al 50% dell’IVA pagata al costruttore per l’acquisto di un alloggio ad uso residenziale, a condizione che l’immobile rientri nella categoria di classe energetica A o B e venga effettuato entro il 31 Dicembre 2016.

Ma non finisce qui perchè la detrazione, ripartita in 10 quote annuali di pari importo, non ha vincoli di destinazione a prima casa per cui ne potranno beneficiare sia le società che i privati già in possesso di abitazione principale. Tale agevolazione si rivolge anche all’acquisto di un immobile ristrutturato purchè l’acquisto avvenga direttamente da un costruttore (e quindi non da un privato) e che tale unità immobiliare abbia una categoria energetica di classe A o B.  Ulteriore detrazione del 50% sul 25% del prezzo dell’abitazione viene applicata per acquisto di immobili sottoposti a ristrutturazione, restauro e risanamento conservativo. Inutile dire che, per chi è orientato verso una nuova abitazione, quest’incentivo è sicuramente la manna dal cielo che permette di abbattere sensibilmente i costi accessori dell’acquisto.

Ma la nuova legge di Stabilità non si ferma solo all’acquisto di case ad alta efficienza energetica, anche l’acquisto tramite leasing immobiliare permette di abbattere i costi di oneri e accessori purchè avvenga come abitazione principale. La detrazione Irpef si allarga al 65% per chi, entro l’anno in corso, acquisterà sistemi di domotica per il controllo e la gestione di impianti energetici. Entra in vigore, poi, il cosiddetto Ecobonus per l’istallazione di impianti di videosorveglianza o attraverso la stipula di contratti di vigilanza con società esterne. Altra importante novità riguarda l’imposta di registro per l’acquisto di abitazione residenziale che viene portata al 2% anche se, al momento dell’acquisto, si possiede già una prima casa, a patto, però che quest’ultima venga venduta entro un anno dalla data del rogito notarile.

SIMULAZIONE ON LINE PER MUTUI AGEVOLATI SUL PORTALE INPS

Il sito INPS.it ha recentemente attivato un interessante servizio on-line per determinare in modo semplice e assolutamente gratuito una simulazione di piano d'ammortamento per l'erogazione di un mutuo agevolato, dedicato a tutti gli iscritti titolari di un contratto a tempo indeterminato a ai pensionati iscritti da almeno un anno alla "Gestione unitaria autonoma delle prestazioni creditizie e sociali". L'applicazione è accessibile direttamente senza necessità di accesso tramite pin. Per andare direttamente alla pagina e iniziare la simulazione dalla home del sito è necessario cliccare su "Servizi On line", dalla colonna di sinistra andare su "elenco di tutti i servizi" e selezionare "Gestione dipendenti pubblici: simulazione piano ammortamento mutui ipotecari". Nella colonna a sinistra potete cliccare su "simula piano di ammortamento" inserendo successivamente l'importo da finanziare e selezionando, nell'apposita tendina, il piano di ammortamento che si desidera testare. Nella tendina si presentano due suddivisioni principali in "tasso fisso" e "tasso variabile", per ogni tipologia è indicato il valore in percentuale e la durata del mutuo (da 10 a 30 anni). Con il tasto "calcola" potremo così visualizzare il piano nella sua interezza dove la prima colonna riporta l'elenco delle rate mentre in quelle a fianco la quota capitale e la quota interessi, capitale residuo, scadenza e importo della rata semestrale (31 Dicembre e 30 Giugno). La condizione per accedere ad un mutuo agevolato è quella di non avere altri immobili sul territorio nazionale, il finanziamento è possibile anche per la ristrutturazione dell'alloggio principale o per l'edificazione di un box da adibire a pertinenza del sud

detto alloggio.

LA CASA PASSIVA

Una casa passiva (o Passivhaus secondo la certificazione svizzera) è un immobile costruito  con tecniche ecologiche che garantiscono una sensibile riduzione, dei costi di costruzione, e dei consumi energetici. Generalmente è in grado, attraverso il mantenimento di determinati valori, di garantire il benessere termico  senza  che  sia  necessaria  l'installazione  di  alcun  impianto  di  riscaldamento  di  tipo "convenzionale", ovvero di una caldaia, termosifoni o similari.

Durante la stagione invernale infatti le perdite di calore per trasmissione attraverso l'involucro vengono quasi interamente compensate dagli apporti passivi di calore dovuti all'irraggiamento solare attraverso le finestre e dal calore generato all'interno dell'edificio dai suoi stessi occupanti e dalla dissipazione termica degli elettrodomestici. Da qui l'utilizzo del termine "Passiv".

L'energia necessaria per pareggiare il bilancio termico residuo della struttura viene in  genere provvista  attraverso  sistemi  non  convenzionali  (es.  pannelli  solari  o  pompa  di  calore  per riscaldare  l'aria  dell'impianto  di  ventilazione  meccanica  controllata  con  elevato  recupero  di calore).  

Queste prestazioni si ottengono con una progettazione molto attenta, specie nei riguardi del sole, con l'adozione di isolamento termico ad altissime prestazioni su murature perimetrali, tetto e superfici  vetrate  e  mediante  l'adozione  di  sistemi  di  ventilazione  controllata  a  recupero energetico. 

I 5 punti fondamentali richiesti dallo standard Passivhaus sono:

 1. Ottima  protezione  termica  di  tutti  gli  elementi  costruttivi  dell'involucro  termico  dal  pavimento alle   

     pareti esterne fino al tetto;
 2. Finestre  e  portafinestre  con  doppi/tripli  vetri  basso  emissivi  con  un  elevato  valore  di  fattore    

     solare  g  e  telai  molto  ben  coibentati;  accurata  progettazione  e  controllo  degli apporti  solari  

     passivi  progettando  accuratamente  le  superfici  finestrate,  eventualmente differenziate  per  ogni  lato  

     dell'edificio,  garantendo  al  contempo  assenza  di surriscaldamento estivo;
 3. Esecuzione a regola d'arte della protezione termica fino ai minimi dettagli con riduzione al minimo di tutti i 

     ponti termici;

 4. Tenuta  all'aria  degli  elementi  costruttivi  esterni  verificata  mediante  test  di  pressione Blower Door; 

 5. Ventilazione  controllata  con  recupero  di  calore  particolarmente  efficiente  per  evitare dispersioni di   

     calore e garantire al contempo un'idonea qualità di aria interna.
 

I  costi di una casa  eccellente  in  casa  passiva  o  in  classe  A  + sono poco più alti rispetto ai normali edifici progettati e costruiti con metodologie convenzionali, infatti alcuni costi di materiali sono compensati dal risparmio di energia, attrezzature, noleggi e mano d’ opera, t uttavia, gran parte delle  spese  di  un’abitazione  riguardano  la  successiva  gestione  di costi di  mantenimento  e riscaldamento, successivi alla fase di acquisto: è qui che la casa passiva risulta  senza dubbio più concorrenziale. Già solo l'eliminazione dell'impianto termico convenzionale e dei relativi costi compensa il  eventuali costi aggiuntivi,  senza dimenticare che il valore di edifici di questa natura  mantengono  inalterato  il  loro  valore  nel  tempo,  giustificando  eventuali  investimenti aggiuntivi rispetto all’ edilizia tradizionale.

(articolo realizzato grazie al contributo della società Sport srl)

TAGLIO IMU E TASI PER CHI CEDE LA PROPRIA CASA AI FIGLI O GENITORI

Tante sono le novità previste nella nuova Legge di Stabilità che verrà introdotta nel 2016, di cui molte interessano la casa e la sua tassazione, o meglio la sua non-tassazione, dal  momento che il Governo Renzi ha annunciato un taglio significativo sui balzelli che interessano le unità immobiliari identificate come "Prima Casa". La più rilevante tra queste è la possibilità di non pagare IMU e TASI anche nel caso l'immobile venga ceduto in comodato d'uso a parenti stretti, una proposta che dal principio si pensava interessasse i proprietari di seconde case ma che in realtà si presenta con tanto fumo e veramente pochissimo arrosto. Nello specifico la proposta è soggetta a numerose limitazioni che restringono ad un numero veramente esiguo i possibili beneficiari. 

La casa infatti dovrà risultare abitata dall'effettivo proprietario fino al 2015, il quale in seguito a sua personale rinuncia al diritto abitativo, decide di cederla a genitori o figli gratuitamente con contratto di comodato d'uso registrato regolarmente. Inoltre il proprietario, non dovrà avere altri immobili ad uso abitativo in Italia, nè dovrà acquistarne altri, pena la rinuncia ai benefici prima casa. In pratica la persona in oggetto dovrà andarsene a vivere in affitto lasciando la casa ai parenti più stretti. Si capisce dalla descrizione dell'evento interessante l'assunzione delle agevolazioni, che ben pochi potranno (o vorranno) trovarsi in questa condizione per non pagare IMUe TASI. Ulteriore limitazione a quanto sopra è poi il fatto che l'abitazione non deve essere classificata come immobile di lusso. Fortunatamente la Legge di Stabilità prevede anche altro tipo di agevolazioni, come la possibilità di ottenere una riduzione al 4 per mille sulla tassazione IMU e TASI se l'immobile in oggetto viene affittato a canone concordato. Ulteriori estensioni al taglio delle tasse sono invece al vaglio per quanto riguarda i separati che abbandonano il tetto coniugale e vadano a vivere in affitto.

COME CONOSCERE I METRI QUADRI DELLA TUA CASA SUL WEB

Grazie all'ausilio di Sister, portale dell'Agenzia delle Entrate, utilizzato moltissimo per elaborare visure catastali degli immobili dei contribuenti, e attraverso l'identità fiscale dei proprietari rilevata su fisconline, sarà possibile determinare, grazie al nuovo sistema informatico realizzato nell'ambito della tanto annunciata riforma catastale, la superficie delle unità immobiliari dei contribuenti, al lordo delle aree accessorie e i metri quadri, utili nel calcolo del pagamento della TARI, la tassa sui rifiuti. Per quanto riguarda invece TASI e IMU rimarrà in essere il precedente calcolo basato sul numero di vani che determina la rendita catastale, questo anche per formulare una verifica utile al riscontro e all'esattezza dei dati riportati nell'imponibile di tasse come l'imposta di registro o il reddito fondiario, posto ovviamente che la planimetria catastale sia fedele allo stato di fatto dell'immobile interessato. Il nuovo sistema online, disponibile a partire dai primi di Novembre interesserà tutte le unità immobiliari urbane contrassegnate dalla lettera A (Residenziale e uffici) B (scuole, Ospedali) e C (box, cantine, magazzini, laboratori, ecc.). 

A FINE ANNO GIU' LE TASSE SULLA CASA? PROPOSTA FATTIBILE O SOLITA "ANNUNCITE"?

Ha fatto piuttosto discutere la recente dichiarazione del premier Matteo Renzi relativa al taglio delle tasse sulla casa, il cosidetto “funerale delle tasse più odiate dagli italiani” è stato fissato per fine anno e precisamente il 16 Dicembre. Pur essendo abituati ai prorompenti annunci che il Presidente del Consiglio rilascia periodicamente, stavolta la notizia ha lasciato il segno muovendo da destra e sinistra una serie di dubbi, perplessità e immancabili critiche dal mondo politico ed economico nazionale e internazionale. Nello specifico, il sopracitato funerale riguarderebbe il taglio di IMU e TASI sulle prime case, due tasse dalla gestione travagliata, nate sulla falsariga di un balletto politico che ha attraversato lo stivale in questi ultimi anni, tracciando un segno negativo sull’andamento del mercato immobiliare che, dopo periodi bui e tempestosi sembra in questo 2015 aver trovato finalmente la sua serenità. 

La sensazione, a pelle, è proprio in virtù della sua fama così negativa, il balzello immobiliare sia diventato, dai tempi dell’annuncio dell’eliminazione dell’ICI da parte del governo Berlusconi, il punto di forza della politica nostrana, la svolta decisiva per ottenere voti e consensi elettorali, da qualsiasi parte si propenda. Di certo c’è solo che la casa, come bene ad alto rendimento, richiede una serie di servizi indispensabili che le amministrazioni locali erogano a fronte di una tassazione certa che proviene dal gettito immobiliare. Le tasse sulla casa, sono quindi una fonte irrinunciabile e necessaria affinchè i Comuni possano mantenere la qualità minima dei servizi. Questo cosa vuol dire? Sostanzialmente che se da una parte si mira a tagliare le tasse sulla casa, si fa solo un’operazione di facciata spesso fine a sè stessa, che dura per il solo periodo di campagna elettorale, ma destinato inevitabilmente ad essere ripristinato in breve tempo con interessi sempre maggiori. Si è tagliato l’ICI, che tutto sommato, non era una tassa così influente nelle tasche degli italiani, dopo qualche anno si è comunque attivata l’IMU che invece ha richiesto sacrifici più importanti. 

Dopo il taglio di quest’ultima (che rimane comunque vigente per le seconde case e gli immobili non adibiti a prima abitazione) si è attivata la TASI, che sommata alla stessa IMU rimasta in vigore, rappresenta un ben nutrito patrimonio tassativo per gli italiani. A fronte poi delle perplessità scaturite dalla Corte dei Conti, Bankitalia e UE in merito alla dichiarazione di Renzi, ci permettiamo di essere cautamente pessimisti riguardo alla tassazione immobiliare del prossimo futuro. Ovviamente speriamo tutti di pagare meno tasse anche per poter dare quel colpo di coda al mercato immobiliare che lo rilanci definitivamente. Certo in Italia il taglio delle imposte sembra più un gioco a chi la spara più grossa che ad un effettiva realtà prospettabile.

LA PLANIMETRIA CATASTALE

La planimetria catastale è un disegno tecnico dell’immobile contenente tutti i dati numerici, i contorni e la suddivisione interna di un immobile urbano, così come disponibile presso gli uffici catastali informatizzati.

Nella planimetria catastale sono indicati:

– il piano dell’immobile

– le altezze interne

– gli eventuali confinanti

– la destinazione dei locali quali bagno

– e altri ambienti accessori(ripostiglio, cucina etc..)

Le planimetrie catastali sono richieste soprattutto prima della stipula di atti notarili, durante la fase dell’ acquisto di un immobile da parte degli acquirenti oppure dei venditori. Inoltre secondo quanto introdotto dalle modifiche introdotte all’art. 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 dalla legge di conversione n. 122 del 2010 è stato introdotto l’obbligo di presentare la planimetria catastale aggiornata allo stato di fatto dell’immobile oggetto della vendita. La planimetria catastale non ha scadenza, se non il momento in cui ne viene presentata presso l’ Agenzia del Territorio (denominazione moderna del cosiddetto catasto) una aggiornata che va a sostituire la precedente. Spesso le agenzie immobiliari chiedono al venditore la copia della planimetria dell’immobile, con questo metodo si può capire se l’immobile ha subito modifiche o meno rispetto all’originale. Infatti può accadere che nel corso degli anni siano state apportate modifiche come, ad esempio, la costruzione di una veranda sul balcone. Inoltre le gli istituti bancari richiedono le planimetrie catastali da presentare e depositare al fine di ottenere mutui bancari o prestiti che comportano ipoteche sugli immobili.

(Tratto dall'area Servizi Tecnici del sito http://www.parametrocasa.it/servizitecnici/planimetria-catastale.html)

Testi a cura dell'arch. Raffaella Cegna